Ho acquistato da un privato un appartamento a metà ottobre 2008. Da allora ho riscontrato che: gli isolamenti per i rumori sono praticamente nulli in quanto si sente tutto quello che dicono i condomini confinanti, oltre alla lavatrice e agli scarichi; un mese fa si è allagata la mia cantina, a causa della perdita da un tubo comune del condominio delle fognature che passa proprio di lì; ieri pomeriggio è infine scoppiato un incendio che ha semidistrutto la cantina, dovuto a corto circuito provocato dall’acqua che si è infiltrata.
Volevo chiedere se secondo lei ho buone possibilità di vincere se chiedo la risoluzione del contratto. L’amministratrice mi ha detto che già prima della vendita a me c’era stato un allagamento in cantina dovuto allo stesso motivo. La venditrice, quando io ho visto sul muro le tracce dell’acqua che si era riversata, mi ha detto che si era verificata solo una piccola perdita.
Grazie mille.
Luciana
Cara Luciana,
l’art. 1490 del codice civile sancisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Ai sensi del successivo art. 1491 la garanzia è esclusa se il compratore conosceva l’esistenza dei vizi ovvero se gli stessi erano facilmente riconoscibili e sempre che il venditore non abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Queste norme rilevano nel tuo caso in relazione ai danni che si sono verificati nella cantina. Poiché i vizi attengono non a tutto l’immobile oggetto della compravendita quanto solo ad una pertinenza dello stesso (cantina), escluderei che tali vizi possano giustificare la risoluzione del contratto. Semmai potrebbero costituire una diminuzione di valore dell’immobile oggetto della compravendita, con conseguente facoltà di chiedere una riduzione del prezzo pagato. Viceversa, se questi problemi di infiltrazioni di acqua fossero estensibili anche all’appartamento, provocando continui danneggiamenti anche ad esso, allora avresti maggiori possibilità di sentir riconoscere la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto.
Peraltro è da tenere presente che il tubo, da cui ha avuto origine l’allagamento, è di proprietà comune di tutti i condomini e quindi semmai potrebbe essere da valutare la responsabilità del condominio per omessa manutenzione dell’impianto fognario.
Tieni inoltre presente che anche qualora fossero ravvisabili i presupposti per l’azione di garanzia contro il venditore, sia che tu chieda la risoluzione sia che tu agisca per la riduzione del prezzo, potrai esperire l’azione solo a patto che tu abbia denunziato, preferibilmente per iscritto, al venditore i vizi entro otto giorni dalla scoperta (c.d. termine di decadenza dell’azione di garanzia) e ricordando che l’azione si prescrive in un anno dalla consegna del bene (c.d. termine di prescrizione dell’azione).
Avrai in ogni caso diritto al risarcimento del danno.
Quanto allo scarso isolamento acustico, credo che in tal caso non possa parlarsi di vizi della cosa venduta quanto semmai della mancanza di qualità, sempre che il venditore ti abbia assicurato, in sede di trattativa per la vendita, che l’immobile possedesse le qualità di isolamento acustico desiderate. In tal caso però la risoluzione può essere richiesta, ai sensi dell’art. 1497 codice civile, solo quando il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi. Purtroppo nei condomini non è infrequente sentire i "rumori" provenienti dagli altri appartamenti e quindi, a mio avviso, in relazione a questo difetto, ammesso che il venditore ti avesse garantito l’isolamento acustico, non è agevolmente ravvisabile un motivo di risoluzione.
In conclusione, seppure in astratto la risoluzione per vizi della cosa venduta possa essere configurabile, sulle chances concrete di ottenere una pronuncia favorevole del Tribunale non è facile sbilanciarsi, poiché occorre verificare l’incidenza che questi vizi hanno sull’utilizzo del bene compravenduto. Dagli elementi in mio possesso non mi sembra che la strada della risoluzione sia da preferire. Cercherei semmai di ottenere una riduzione del prezzo, a maggior ragione se la cantina è divenuta inutilizzabile e cercherei di indagare eventuali responsabilità del condominio in relazione alla tubatura "difettosa", chiedendo se del caso la condanna del condominio al risarcimento del danno subito.
Buona fortuna.
Avv. Chiara Donadon