nel novembre 2008 ho venduto la villetta a schiera di mia proprietà a una coppia di ragazzi dopo mesi di attese (il rogito si doveva fare a settembre). Qualche settimana fa mi sono accorta che stavano installando sul tetto un lucernario. Parlando con i vicini, sono venuta a sapere che non avevano chiesto l’autorizzazione agli altri condomini (il tetto è comune ad altre unità).
Passano i giorni e mi recapitano una lettera in cui mi viene richiesto un risarcimento danni perché, a loro giudizio, la guaina antivapore è stata posata al contrario. La casa è stata costruita nel 2002. Io e la mia famiglia ci abbiamo abitato fino al 2008 senza mai lamentare alcun tipo di infiltrazione dal tetto, cosa che nemmeno loro hanno evidenziato.
Ora io come mi dovrei comportare? Se è vero che la guaina è al contrario, io come potevo saperlo? Devo rispondere personalmente o devo chiamare in causa il costruttore?
Grazie per una sua risposta.
Rita
Cara Rita,
il costruttore è responsabile, ai sensi dell’art. 1667 del codice civile, per i vizi dell’opera, purché essi siano denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza, e prima che siano decorsi due anni dalla consegna. Nello specifico, quando si tratta di difetti relativi a beni immobili, l’art. 1669 del codice civile estende la garanzia al decennio successivo al compimento dell’opera, laddove i vizi riscontrati siano gravi ovvero l’edificio rovini in tutto o in parte ovvero mostri segni di pericolo di rovina, e sempre a patto che tali difetti vengano denunziati entro un anno dalla loro scoperta.
Laddove si ravvisi responsabilità dell’appaltatore/costruttore, lo stesso è tenuto ad eliminare i vizi sopportandone le relative spese ovvero a ridurre proporzionalmente il prezzo del corrispettivo per l’opera compiuta, sempre salvo il diritto al risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore ovvero la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto, qualora il difetto sia tale da rendere il bene inidoneo all’uso o alla sua destinazione.
Nel tuo caso, occorre quindi verificare se la guaina anti-vapore posata al contrario possa costituire un grave difetto, affinché si possa applicare la garanzia relativa ai beni immobili. Diversamente, mi pare di capire che siano decorsi più di due anni dalla consegna e quindi non potresti far valere la garanzia ex art. 1667 del codice civile.
Nei confronti dell’acquirente, comunque, non ritengo che sussista alcuna responsabilità se questo presunto difetto, peraltro tutto da verificare con un tecnico di vostra fiducia, non ha provocato danni e quindi, almeno sulla base degli elementi di fatto che ho a disposizione, non ritengo che tu debba corrispondere alcuna somma al tuo avente causa.
Ti consiglio, tuttavia, di segnalare, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, il difetto riscontrato alla ditta costruttrice nel minor tempo possibile, in modo che, qualora tale difetto sia considerato grave, si possa azionare l’eventuale garanzia. Manda copia della raccomandata per conoscenza anche all’acquirente. Poi rivolgiti ad un tecnico per verificare se effettivamente tale guaina sia stata posata al contrario e se ciò possa integrare o meno un grave difetto.
Buona fortuna
Avv. Chiara Donadon