Buongiorno avvocato,
confido in un’altra sua risposta, visto che le avevo già scritto a ottobre ma purtroppo le cose non sono migliorate, anzi.
Siamo un complesso condominiale composto da due palazzine ognuna delle quali abitata da otto famiglie, per la maggior parte extracomunitarie. Abbiamo ricevuto un sollecito di pagamento da parte del nostro amministratore, che a sua volta l’ha ricevuto dalla Calor System, la società che ci eroga il metano per il riscaldamento centralizzato.
Purtroppo il condominio ha un debito di 50.000 euro che parte dall’anno 2006, i condomini morosi continuano a non pagare, e lunedì 9 marzo verrà staccato a tutti il riscaldamento.
Non c’è possibilità di avere l’autonomo? Ovviamente non è d’accordo nessuno, quindi la Calor System può smettere l’erogazione nonostante ci siano famiglie paganti e puntuali con le rate. È il nostro caso, e inoltre sono incinta, a casa in riposo forzato con un altro bimbo di due anni.
Mi hanno anche detto che a settembre al 100% non ci verrà riattaccato il riscaldamento, è possibile?
Ho poi parlato personalmente con la Calor System e mi è stato detto che posso non pagare più le rate condominiali riguardanti il riscaldamento visto che ora lo staccano e non lo riattaccheranno più, e che posso installare l’autonomo in casa mia, dato che ho già la predisposizione di un climatizzatore caldo/freddo. È legale fare ciò?
Però visto che la mia casa è in vendita, il nuovo proprietario avrà delle more per colpa mia se non pago ciò che non mi è stato erogato?
Il nostro amministratore, infine, ci ha detto che ha provato a mettere in mano la questione ai legali, ma purtroppo non possono fare niente perché la casa degli inquilini morosi è sì di proprietà ma sotto mutuo bancario, quindi non possono rivalersi sui loro beni immobili. Ma la mia domanda è: e sui beni mobili, quali arredamento e soprattutto macchine? Lui dice che non crede sia possibile procedere così ma io, per quel poco che so, credo che si possa, e mi sembra l’unica via per venirne a capo. Dopo aver fatto mandare dai legali delle lettere raccomandate con ricevuta di ritorno direttamente a ogni singola famiglia morosa, il nostro amministratore cosa può fare? Tenga presente che nonostante queste raccomandate i condomini non si fanno sentire e non vengono nemmeno alle riunioni.
Spero io essere stata chiara in tutti i miei quesiti. La ringrazio infinitamente per una sua eventuale risposta.
Elisabetta
Cara Elisabetta,
la Calor System, in quanto azienda erogatrice del metano, può risolvere per inadempimento il contratto con il vostro condominio e, di conseguenza, cessare l’erogazione del metano, purché abbia più volte minacciato la cessazione della erogazione all’amministratore, sollecitando il pagamento del corrispettivo per le forniture già eseguite, come credo sia stato fatto.
Il vostro amministratore, oltre ad attivarsi per concludere altro contratto di fornitura di gas metano con altra società erogatrice, nella speranza di tamponare l’emergenza almeno fino a che non è raggiunta la data in cui il Comune ordina lo spegnimento dei riscaldamenti centralizzati (che dovrebbe essere in aprile), deve aver azionato le procedure monitorie di recupero del credito nei confronti dei condomini morosi (procedura di ingiunzione ante causam), quindi verificate intanto che questo sia stato fatto.
Una volta munito del titolo esecutivo contro ciascun condomino moroso (cioè decreto ingiuntivo non opposto e quindi munito di formula esecutiva), il condominio può procedere con l’esecuzione forzata nei confronti dei condomini che non hanno pagato. L’esecuzione forzata può avere ad oggetto sia gli immobili di proprietà dei debitori, sia i beni mobili registrati (autovetture, scooter, natanti), sia i beni mobili, tutti i beni mobili (dagli arredi di casa al denaro, dai gioielli ai quadri) fatta eccezione per quelli che sono dichiarati impignorabili ai sensi dell’art. 514 codice di procedura civile ovvero relativamente impignorabili ai sensi del successivo articolo 515. Possono essere sottoposti ad esecuzione forzata anche beni del debitore che si trovino presso terzi ovvero crediti che il debitore vanti nei confronti di terzi (es.: stipendio) con le limitazioni previste dal codice di procedura civile.
Non mi risulta che l’esistenza di un mutuo ipotecario acceso per l’acquisto dell’immobile sia ostativo all’esecuzione forzata immobiliare da parte dei creditori del proprietario. Infatti la proprietà dell’immobile si trasferisce in capo all’acquirente con la sottoscrizione del rogito notarile. Oggetto di esecuzione forzata sono tutti i beni del debitore e quindi ivi compresi i beni immobili di sua proprietà. Quindi o si nega che la proprietà si trasferisca in capo all’acquirente, intendendola invece trasferita alla banca erogatrice del mutuo, ma la ritengo una aberrazione, oppure anche il bene immobile, per il cui acquisto sia stato acceso un mutuo, è aggredibile, al pari degli altri beni del debitore, da tutti i creditori di quest’ultimo. Va da sé che il proprietario mutuatario deve continuare a pagare il mutuo, altrimenti la banca potrà agire esecutivamente per il recupero del dovuto su tutti i suoi beni e anche sull’immobile, ancorché venduto a terzi anche per effetto di esecuzione forzata, in quanto la garanzia ipotecaria della banca è mantenuta, poiché l’ipoteca che la banca accende sull’immobile all’atto del contratto di mutuo si trasferisce insieme all’immobile. In astratto quindi, e fatta salva l’eventuale valutazione sulla opportunità di procedere al pignoramento immobiliare, anche l’immobile di proprietà dei condomini è "aggredibile".
Voi condomini potete quindi verificare presso l’amministratore se sono state attivate le procedure esecutive contro i condomini morosi.
Quanto al pagamento degli oneri relativi al riscaldamento, è evidente che se l’erogazione del gas metano dovesse essere interrotta e non ripristinata, voi condomini potrete opporvi all’inserimento in bilancio della voce ad essa relativa e non pagare la quota di oneri condominiali limitatamente alla parte relativa alla erogazione del metano che non è stato somministrato. Invece dovrete continuare a corrispondere non solo quanto necessario alla manutenzione della caldaia ma anche gli importi delle bollette relative alle forniture già eseguite prima del "distacco".
Quanto alla installazione del climatizzatore, certo che puoi provvedere a tua cura e spese, ma ciò non potrà costituire motivo di omesso pagamento delle spese condominiali relative al riscaldamento centralizzato, sempre ovviamente nei limiti di quanto detto sopra.
Un’ultima cosa: potete e dovete pretendere che l’amministratore si attivi per far sì che il condominio possa ottenere almeno per la prossima stagione invernale la somministrazione di gas metano necessario al funzionamento del riscaldamento.
Quanto alle "sorti" di chi comprerà la tua casa, le spese condominiali attengono all’immobile, e quindi tenuto a corrispondere il relativo importo è il proprietario dell’immobile al momento della richiesta. Ciò significa che in assenza di diverse pattuizioni in sede di compravendita immobiliare, eventuali "pendenze" lasciate dal venditore dovranno essere regolate da chi ha comprato, salvo il diritto per quest’ultimo di rivalersi sul dante causa (ossia il proprietario del periodo in cui sono "maturate" le spese).
Le parti della compravendita potranno comunque regolamentare nel contratto anche questa eventualità.
Buona fortuna.
Avv. Chiara Donadon
Salve avvocato le chiedo informazioni a riguardo dei condomini che non pagano, nel mio condominio ci sono persone che non pagano da anni, devo pagare per forza io per loro?
E giusto che l’amministratore rifiuta i soldi miei xk non ho i soldi x pagare i debiti degli altri? Attendo sua risposta